Seit 2006 bemühten sich die Verfasser der Musterabrechnung Dr. Michael Casser und Astrid Schultheis, durch ein allseits anerkanntes Muster die leidigen Auseinandersetzungen um die Jahresabrechnungen zu verringern. Das bahnbrechende Urteil des Bundesgerichtshofs „44/09“ zur Abrechnung und Darstellung der Instandhaltungsrückstellung in der Jahresabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften war der Impuls für die Erstellung der Musterabrechnung 1.0, die in konsequenter Umsetzung der damaligen BGH-Rechtsprechung
Verwaltern, Eigentümern und Gerichten eine möglichst rechtssichere und praxisgerechte Orientierung werden sollte. Sie fand große Verbreitung und wurde in 2016 durch die Musterabrechnung 2.0 hinsichtlich der Darstellung einer „verfügbaren“ Instandhaltungsrückstellung überarbeitet. Durch die Neufassung des § 28 WEG besteht kein dringender Änderungsbedarf hinsichtlich der Musterabrechnungen 1.0 und 2.0:

Diese stellen bereits von Anfang an die Ermittlung der Abrechnungsspitze in den Mittelpunkt und beinhalten eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Es ist daher ausreichend, den Genehmigungsbeschluss entsprechend § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, der den Beschlussgegenstand nunmehr auf die Einforderung der Nachschüsse bzw. auf die Anpassung der Vorschüsse beschränkt, entsprechend zu konkretisieren. Dabei kann vereinfachend auf die tabellarische Darstellung der Nachschüsse (bei Unterdeckung) bzw. der Anpassung der Vorschüsse (bei Überdeckung) aller Abrechnungseinheiten Bezug genommen werden. Die neue Systematik und die neuen Begrifflichkeiten in § 28 WEG sollten sich aber in der Musterabrechnung wiederfinden. Die Reduzierung des Beschlussgegenstandes auf die Abrechnungsspitze soll und wird die oft anderweitig motivierten und inhaltsfreien Auseinandersetzungen über die Jahresabrechnung vermeiden, bei denen es nicht um den Zahlbetrag, sondern um die Gesamtabrechnung und Darstellungsformen geht.

Es wäre aber zu kurz gesprungen, daraus eine Arbeitserleichterung für die Verwalter abzuleiten, was sich bereits aus dem jetzt zusätzlich zu erstellendem Vermögensbericht ergibt. Wie bisher muss das hinter der Ermittlung der Abrechnungsspitzen und den Angaben im Vermögensbericht stehende Zahlenwerk erstellt werden und stimmig sein. § 28 Abs. 2

S.2 WEG postuliert, dass der Verwalter „zu diesem Zweck“ eine Jahresabrechnung aufzustellen hat, die „darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben“ enthält. Die Frage, ob dieses dahinter liegende Zahlenwerk allen Eigentümern zu übermitteln oder nur zur Einsichtnahme bereit zu halten ist, wird mit dem deutlichen Hinweis aus dem BGH-Urteil, in der sich der BGH mit der Frage befasst, ob die Erstellung einer Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung ist, beantwortet. In diesem Zusammenhang führt der BGH wörtlich aus: „Dazu gehört die Aufstellung der Jahresabrechnung, zu der der Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aF verpflichtet war und nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG weiterhin verpflichtet ist. … . Er hat die Belege auszuwerten und als Ergebnis dieser Auswertung eine Jahresabrechnung aufzustellen, die dieses Ergebnis in beschlussfähiger Form darstellt, und diese Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern zur Vorbereitung der Beschlussfassung vorzulegen.“ (BGH, Urteil vom 26.02.2021, V ZR 290/19, Rz. 8).

ihren Anspruch auf möglichst rechtssichere und praxisgerechte Gestaltung gerecht zu werden, wurde sie fünf Jahre später im Dialog mit Experten und unter Auswertung zwischenzeitlich ergangener Rechtsprechung überprüft. Das Ergebnis: Die Musterabrechnung (1.0) hat sich bewährt, die Musterabrechnung 2.0 – veröffentlicht im August 2018 (ZMR 08/2017, Seite 609-621) – bietet Fortentwicklungen hinsichtlich der Gestaltung der Gesamt- und Einzelabrechnung sowie der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung und Vermögenslage der WEG.

Die WEG-Novelle bringt auch Besonderheiten im Hinblick auf die Jahresabrechnung mit sich. Aus diesem Grund arbeitet die Mitentwicklerin der Musterabrechnungen 1.0 sowie 2.0 an der neuen Musterabrechnung 3.0, welche in Kürze veröffentlicht wird.

Musterabrechnung 1.0, ZMR-Sonderheft 2/2011 (ZMR 2011, Seite 85-95)
Musterabrechnung 2.0, ZMR Sonderheft 1/2017 (ZMR 08/2017, Seite 609-621)
Musterabrechnung 3.0, ZMR 10/2021, Seite 788 -803)

Hinweis: Die Musterabrechnung 3.0 ist zu beziehen beim Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V. .